+7 (473) 263-90-90
Мы ждем вашего звонка

Особенности сделки купли-продажи недвижимого имущества

Одной из самых распространенных сделок с недвижимым имуществом является сделка купли-продажи. Для совершения данного вида сделок необходимо учитывать ряд особенностей:

- сделка совершается в простой письменной форме  (при желании  нотариально заверенной);

- соблюдение законности содержания договора купли- продажи;

- лица по договору не должны быть ограничены в правоспособности и дееспособности;

- сделка должна совершаться по волеизъявлению всех участников сделки.

  Сторонами договора купли-продажи являются Продавец и Покупатель. По данному договору Продавец обязуется передать в собственность недвижимое имущество, а Покупатель обязуется его принять.

Существенными условиями данного договора является предмет продажи и цена. При отсутствии этих условий договор считается не заключенным.

Неправильное оформление документов, ущемление прав сторон, несоблюдение юридических норм может привести к судебным разбирательствам и признанию сделки недействительной.

Юридическую безопасность при совершении сделки может обеспечить только тщательная проверка  документов и грамотное юридическое сопровождение сделки.

Так как ответить на все вопросы, возникающие при сопровождении сделки не представляется возможным  в рамках этой статьи, рассмотрим основные на примере покупки квартиры (далее «Объекта»).

1.     При сборе документов для сделки необходимо учитывать следующее:

- на момент совершения сделки купли- продажи в отчуждаемом объекте не должно быть зарегистрированных лиц, и лиц, в соответствии со ст.558 ГК РФ, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением. К ним относятся:

·        члены семьи собственника жилого помещения, к ним относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (п.1 ст. 31 ЖК РФ);

·        бывшие члены семьи собственника жилого помещения, если между ними и собственником установлено соответствующее соглашение;

·        лицо, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения (ст.1137 ГК РФ);

·        получатель ренты, проживающий в жилом помещении на основании пожизненного содержания с иждивением (ст.ст. 601-605 ГК РФ, ст.34 ЖК РФ);

·        наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. ст. 675,677 ГК РФ, ст.69 ЖК РФ);

- в соответствии со ст.25 СК РФ, имущество супругов, приобретенное ими в браке, является общей совместной собственностью обоих супругов. При продаже имущества, нажитого в браке (исключением является приватизация, наследство, дарение) одним из супругов, требуется согласие второго супруга. В случае если данное согласие не было получено, сделка является оспоримой и может быть признана недействительной по решению суда;

- при совершении сделки отчуждения не должны быть нарушены права несовершеннолетних;

- в соответствии со ст.37  ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут передавать имущество подопечном, за исключением передачи этого имущества в дар или безвозмездное пользование. Это означает, что отчуждение по договору купли- продажи и мены между родителями, опекунами, попечителями и их несовершеннолетними детьми или подопечными, по которым последние приобретают права не недвижимое имущество, невозможно.

2. При оформлении договора купли- продажи необходимо учитывать следующее:

- в предмете договора должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимого имущества, подлежащий отчуждению;

- передача недвижимого имущества осуществляется по подписываемому Передаточному акту или иному документу о передаче;

- уклонение от подписи Договора со стороны Продавца является отказом от исполнения обязательств по передаче имущества, что дает право Покупателю на основании ст.ст.398 и 463 ГК РФ требовать передачи недвижимого имущества;

- уклонение от подписи Договора со стороны Покупателя является отказом от исполнения обязательств принять имущество, что дает право Продавцу на основании ст. 484 ГК РФ потребовать от Покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.

- переход права собственности на объект недвижимого имущества от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации.

3. При проведении расчетов между сторонами:

- до подписания Договора купли-продажи, в качестве обеспечения выполнения обязательств, Покупатель может передать Продавцу задаток или авансовый платеж.

В соответствии со ст.380 ГК РФ задаток- денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Передача задатка должна быть зафиксирована соглашением в простой письменной форме.

Авансовый платеж выполняет только платежную функцию и является суммой, передаваемой Покупателем Продавцу как часть оплаты стоимости приобретаемого объекта. Авансовый платеж лучше закрепить дополнительным соглашением между сторонами.

Различие между авансовым платежом и задатком в объеме возврата денежных средств. Если Покупатель отказывается покупать недвижимость, то он уже не вернет денежную сумму обратно, уплаченную в качестве задатка. В случае, если Продавец по каким-либо причинам отказывается от совершения сделки он обязан выплатить Покупателю денежную сумму, превышающую вдвое задаток, которой получил по договору.

Аванс, в случае, если сделка не состоится в срок указанный в предварительном договоре, не зависимо от того, кто из сторон отказался от совершения сделки, возвращается в объеме переданной денежной суммы.

- на момент заключения договора отчуждения расчет между сторонами должен быть произведен полностью (если расчет между сторонами происходит за счет собственных средств Покупателя), в противном случае на объект недвижимого имущества может быть наложено обременение в виде права пользования;

Результатом правильного юридического сопровождения сделки является получение Свидетельства о государственной регистрации права.



ООО "ВБН Недвижимость"